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용도지역지구제

1. 목적

용도지역지구제를 실시하는 목적은 토지의 경제적 효율적 이용(개발과 보전)에 있다.

2. 헌법과 법률상의 근거

헌법 122조:  '국가는 국토의 효율적이고 균형있는 이용개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.'

법률 :국토기본법, 국토의계획및이용에 관한법률(도시계획법 흡수), 농지법, 산림법, 지하수법, 자연공원법, 수도권정비계획법

건축법 등

2. 용도지역지구제의 문제점

토지의 경제적 효율적 이용(개발과 보전)을 목적으로 한 용도지역의 지정은 법률상의 필수적인 절차이다.

 그러나 좋은 목적과 법률에 의한 용도지역지구제 역시 몇 가지의 단점을 가진다. 

가. 지역지구제 실시로 인하여 토지공급이 억제되거나 또는 지나친 과잉 공급을 가져 올수 있으며 이는 지가의 상승 또는 하락을 불러 일으킨다. 이는 토지의 난개발 또는 개발억제를 가져올 수 있다. 

나. 일부지역의 지가 상승은 재산 가치 변동으로 부의 재편으로 사회적 형평성을 무너 뜨릴 수도 있다.

다. 재정적인 이유 등으로 계획의 수립과 집행에 시간차를 가져 계획수정이 필요한 경우가 많은데도 그러한 융통성이 부족하며,  도시계획에 묶여 장기간 때로는 수십년간 재산권행사가 제한되는 문제가 있으며, 

라. 계획수립시 행정권력적이고 주민의 의견을 반영시키는 것이 쉽지 않고 대학교수, 행정전문가 등의 도움을 받아 수립 단행한 지역지구제가 현실에 맞지 않거나 비효율적인 것으로 드러나는 경우도 적지 않다. 

3. . 용도지역과 용도지구 및 용도구역지정의 개념

-용도지역: 전 국토를 대상으로 하는 필수 지역계획이고 관련 기본법은 ‘국토의 이용과 계획에 관한 법률’이나 수도권에서는 ‘수도권정비계획법’이 우선된다.

- 용도지구지정과 구역지정

용도지역(법 6조, 36조)만으로는 충분한 관리가 어렵기 때문에

용도지구와 구역의 지정의 방법으로 구체적인 토지의 사용목적, 건축물의 종류와 용도, 건폐율과 용적율을 제한하게 된다.

용도지역지정은 전국토를 대상으로 하는 것이고 필수적인 지정이지만 용도지구와 구역은 국지적, 선택적으로 지정되는 것이다. 용도지역의 중복은 없으며 용도지구는 용도지역의 일부에 지정되는 것이고 두 개 이상의 용도지구의 중복지정이 가능하다. 구역은 성질상 당연히 용도지역과 용도지구와 중복되나 두 개 이상의 구역의 중복지정은 보기 힘들다.

용도지구와 구역의 구별은 애매하나 용도지구는 용도지역의 일정한 세부범위에서 토지기능의 증진을 도모하는 것이고 구역은 특수한 목적에 따라 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하는 것으로 이해한다.

- 용도지구의 구체적종류(법 37조) : 지구는 지방자치단체 차원에서 특별한 관리가 필요 한 토지에 지정하는 계획이며 선택적 지역계획이다. 경관지구(자연, 수변, 시가지), 미관지구(중심지, 역사문화, 일반), 고도지구(최고, 최저), 방화지구, 방재지구, 보존지구(문화자원, 중요시설물, 생태계), 시설보호지구(학교, 공용, 항만, 공항), 취락지구(자연취락지구, 집단취락지구), 개발진흥지구(주거, 산업, 유통, 관광휴양, 복합), 아파트 지구, 위락지구, 레모델지구, 특정용도제한지구 등등 종류가 많다.

- 구역의 지정: *개발제한구역(법38조), , 도시자연공원구역(법38조의 2),시가화조정구역(법39조), 수산자원보호구역(법40조) 입지규제최소구역 (법40조의 2) 공유수면매립지역(법 41조), 다른 법률에 따라 지정된 지역(법제42조) 등이 있다. 이중에서 개발제한구역은 따로 '개발제한구역의 지정및관리에관한특별조치법'이 존재하며 중요하므로 뒤에서 별도로 정리한다.

4. 기본적인 용도지역(법 6조, 법 36조)

1. 도시지역   주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역

2. 농림지역

3. 자연환경보전지역

4. 관리지역

-계획관리지역(도시지역에 상응)

-생산관리지역(농림지역에 상응)

-보전관리지역(자연환경보전지역에 상응)

*관리지역에 관하여 유의점은 기존 자연환경보전지역 농림지역 생산관리지역 보전관리지역 등의 토지가 계획관리지역으로 지역변경이 되면 토지이용가치 증가로 인하여 지가가 급상승하는 경향이 있어 토지투자자의 관심을 끌게 된다는 점이다.

5. 용도지역의 세분

시행령 제30조(용도지역의 세분) 

국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장(이하 "대도시 시장"이라 한다)은 법 제36조제2항에 따라 도시ㆍ군관리계획결정으로 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 및 녹지지역을 다음 각 호와 같이 세분하여 지정할 수 있다. <개정 2008.2.29., 2009.8.5., 2012.4.10., 2013.3.23., 2014.1.14.>

1. 주거지역

가. 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(1) 제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

(2) 제2종전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

나. 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

(3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

다. 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역

2. 상업지역

가. 중심상업지역 : 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역

나. 일반상업지역 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역

다. 근린상업지역 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역

라. 유통상업지역 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역

3. 공업지역

가. 전용공업지역 : 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역

나. 일반공업지역 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역

다. 준공업지역 : 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역

4. 녹지지역

가. 보전녹지지역 : 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역

나. 생산녹지지역 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역

다. 자연녹지지역 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역

 6. 용도지역안에서의 건폐율

시행령 제84조(용도지역안에서의 건폐율)

①법 제77조제1항 및 제2항의 규정에 의한 건폐율은 다음 각호의 범위안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. <개정 2012.4.10.>

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하

2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하

3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하

5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하

6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하

8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하

9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하

10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 70퍼센트이하

13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하

18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하

19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하

20. 농림지역 : 20퍼센트 이하

21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

②제1항의 규정에 의하여 도시ㆍ군계획조례로 용도지역별 건폐율을 정함에 있어서 필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 건폐율을 달리 정할 수 있다.

7. 용도지역안에서의 용적률

시행령 제85조(용도지역 안에서의 용적률) 

①법 제78조제1항 및 제2항의 규정에 의한 용적률은 다음 각호의 범위안에서 관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. <개정 2012.4.10.>

1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

2. 제2종전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하

3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하

4. 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하

5. 제3종일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하

6. 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하

7. 중심상업지역 : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하

8. 일반상업지역 : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하

9. 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하

10. 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하

11. 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하

12. 일반공업지역 : 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하

13. 준공업지역 : 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하

14. 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

15. 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

16. 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

17. 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

18. 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

19. 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하

20. 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

21. 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

②제1항의 규정에 의하여 도시ㆍ군계획조례로 용도지역별 용적률을 정함에 있어서 필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 용적률을 달리 정할 수 있다. <개정 2012.4.10.>

 8. 용도지역안에서의 건축제한

 시행령 제71조(용도지역안에서의 건축제한) ①법 제76조제1항에 따른 용도지역안에서의 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한(이하 "건축제한"이라 한다)은 다음 각호와 같다. <개정 2014.1.14.>

1. 제1종전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 2에 규정된 건축물

2. 제2종전용주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 3에 규정된 건축물

3. 제1종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 4에 규정된 건축물

4. 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 5에 규정된 건축물

5. 제3종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 6에 규정된 건축물

6. 준주거지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 7에 규정된 건축물

7. 중심상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 8에 규정된 건축물

8. 일반상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 9에 규정된 건축물

9. 근린상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 10에 규정된 건축물

10. 유통상업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 11에 규정된 건축물

11. 전용공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 12에 규정된 건축물

12. 일반공업지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 13에 규정된 건축물

13. 준공업지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 14에 규정된 건축물

14. 보전녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 15에 규정된 건축물

15. 생산녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 16에 규정된 건축물

16. 자연녹지지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 17에 규정된 건축물

17. 보전관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 18에 규정된 건축물

18. 생산관리지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 19에 규정된 건축물

19. 계획관리지역안에서 건축할 수 없는 건축물 : 별표 20에 규정된 건축물

20. 농림지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 21에 규정된 건축물

21. 자연환경보전지역안에서 건축할 수 있는 건축물 : 별표 22에 규정된 건축물

②제1항의 규정에 의한 건축제한을 적용함에 있어서 부속건축물에 대하여는 주된 건축물에 대한 건축제한에 의한다.

③ 제1항에도 불구하고 「건축법 시행령」 별표 1에서 정하는 건축물 중 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 건축물의 종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 해당 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 따로 정할 수 있다. <신설 2012.1.6., 2012.4.10.>

1. 2012년 1월 20일 이후에 「건축법 시행령」 별표 1에서 새로이 규정하는 건축물일 것

2. 별표 2부터 별표 22까지의 규정에서 정하지 아니한 건축물일 것

9.건축법상의 제한

대지분할제한(건축법 제49조) -건폐율의 제한에 맞추어  건축이 불가능한 대지의 발생을 막기 위하여 영세한 대지의 발생을 방지하고자 한다. 

 - 주거지역 60제곱미터

 -상업지역 150제곱미터

 -공업지역 150제곱미터

 -녹지지역 200제곱미터

건축물높이제한(건축법 제60조 시행령 82조) 

일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한(건축법 제61조 시행령 86조 119조 )

*단, 건축법상의 건축물높이제한이 있으나 폐단이 많던 도로사선제한(건축법 60조 3항)은 폐지함 (62년 제정 2015년 폐지)

10. 용도지역지구제의 완화

가. 적용특례

나. 부동지역제

다. 혼합지역제

등이 있으나 우리나라에서는 약간의 적용특례만 이용되고 있다고 보겠으며 행정청이 구체적인 적용특례의 법적근거 없이 자의로 적용특례를 시행할 경우 특혜시비가 있을 수 있다.

11. 특수한 용도지역

성능지역규제(PERFORMANCE ZONING)

 환경오염기준 소음공해기준에 부합할 것을 조건으로 개발을 허용하는 경우가 등장하고 있다. 주로 공업지역에 사용된다. 우리나라  수도권정비계획법에도      반영되었다.

유도지역제(INCENTIVE ZONING    공익적투자를 조건으로 규제를 완화- 특혜시비 우려가 있음.

계획단위개발 (PUD)    이미 지정된 용도지역제의 제한을 받지 않고 일정한 지역을 단일 개발단위로 파악하여 용적율 건폐율 건물종류와 형태 기타에        대하여 전체로서 허가를 하고     개발자가 그 허가 범위내에서 재량권을 가지고 개발하는 제도이다.

 재정적 지역제(FISCAL ZONING) 과 계약 지역제(CONTRACTUAL ZONING) 

 민간개발자에게 재정부담 내지 기타 계약상의 조건을 부여하여 개발하게 하는 것을 말한다.

12. 부관부 건축허가와 부관부 주택사업계획승인 등의 문제

우리나라는 대형건물 건축허가 또는 주택사업계획승인시 부수적인 무상부담을 조건으로 할 경우가 있는데 대규모건축, 대형아파트단지 건설 등에서 보통 필수적으로 요구되고 있다. 

이와 관련하여 다수의 분쟁이 일어나고 있는데,  각종 부관 중에서 부담은 행정처분과 별도로 그 자체의 유무효를 주장할 수 있다. 

대법원 94다56883판결은  주된 행정행위가 기속행위인 경우에는 법령에 규정이 없는 한 원칙적으로 부관을 붙일 수 없고, 그 경우 부가된 부관(부담)은 무효이며, 사안에서 다세대건물의 건축허가는 기속행위이므로 이에 붙인 부담부 부관은 무효라고 판시하고, . 단 이미 이행한 증여계약에 관하여 이러한 사정은 하나의 동기의 착오에 불과한 것이어서 취소할 수 없고 당연무효로 볼 수도 없다고 판시하였다. 

대법원 96다49650판결에 의하면 주택사업승인은 수익적 행정행위에 부관으로 서 부담을 붙일 수 있으나 비례의 원칙, 부당결부금지원칙에서 벗어나지 않아야 한다고 하고, 그 주택사업과는 아무 상관도 없는 토지를 기부채납하도록 한 부관은 부당결부금지의 원칙에 위배되어 부당하지만 기부채납액이 사업규모에 비하여 1/100상당에 불과한 점과 기타사정을 볼 때 당연무효로 볼 수는 없고 제소기간이 경과되어 확정된 부관의 효력을 더 이상 다툴 수 없다고 판시하였다. (기부채납약속을 이행하지 않아 사용검사승인을 거부당하자 어쩔 수 없이 소유권이전등기를 해주고 나서 소유권이전등기말소청구한 사안)

대법원 2006다18174판결은 재건축조합의 주택건설사업계획승인을 수익적 행정행위로 보고 부담부부관을 붙이는 것이 있을 수는 있지만 해당 사안에서의 매매계약은 강행규정인 구도시정비법 65조2항의 무상양도규정에 위반된다는 이유로 매매계약을 무효로 보았다.  

주택법은 이러한 판례의 태도에 맞추어 기부채납에 관한 별도 규정을 두고 있다. 

      주택법   제7조(등록사업자의 시공) ① 등록사업자가 제15조에 따른 사업계획승인(「건축법」에 따른 공동주택건축허가를 포함한다)을 받아 분양 또는 임대를 목적으로 주택을 건설하는 경우로서 그 기술능력, 주택건설 실적 및 주택규모 등이 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우에는 그 등록사업자를 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자로 보며 주택건설공사를 시공할 수 있다.

제17조(기반시설의 기부채납) ① 사업계획승인권자는 제15조제1항 또는 제3항에 따라 사업계획을 승인할 때 사업주체가 제출하는 사업계획에 해당 주택건설사업 또는 대지조성사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 기반시설의 기부채납(寄附採納)을 요구하여서는 아니 된다.

② 국토교통부장관은 기부채납 등과 관련하여 다음 각 호의 사항이 포함된 운영기준을 작성하여 고시할 수 있다.

1. 주택건설사업의 기반시설 기부채납 부담의 원칙 및 수준에 관한 사항

2. 주택건설사업의 기반시설의 설치기준 등에 관한 사항

③ 사업계획승인권자는 제2항에 따른 운영기준의 범위에서 지역여건 및 사업의 특성 등을 고려하여 자체 실정에 맞는 별도의 기준을 마련하여 운영할 수 있으며, 이 경우 미리 국토교통부장관에게 보고하여야 한다.

12. 개발제한구역

1. 지정의 목적과 법적근거

목적- 가. 도시의 무질서한 확산방지 나. 도시주변의 자연환경보전

법적근거 –국토의계획및이용에관한법률 제 38조, 개발제한구역의 지정및관리에관한특별조치법

2. 개발제한구역지정의 역사와 수정

현재 지정된 개발제한구역은 1971년 당시 도시계획법에 따라 결정된 것이다.

처음 수도권에서 출발하여 부산 대구 광주 등 대도시 그리고 중소도시들에 파급되었으며 개발제한구역지정의 목적은 도시마다 조금씩 다른 특성이 있다. (대전 춘천 청주 전주 마산 창원 진해 울산 진주 충무 등)

당시 충분한 조사와 검토가 부족하여 비합리적인 지정이 된 부분이 드러나고 있다.

그리하여 개발제한구역을 여러 차례 조정하게 되었다. 2011년 현재는 1971년 지정당시 면적의 73퍼센트 정도 존치되고 있다고 한다.

3. 개발제한구역내에서 할 수 있는 행위(법제 12조)

① 개발제한구역에서는 건축물의 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업(이하 "도시ㆍ군계획사업"이라 한다)의 시행을 할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)의 허가를 받아 그 행위를 할 수 있다. <개정 2009.2.6., 2010.4.15., 2011.4.14., 2011.9.16., 2013.5.28., 2014.1.28., 2015.12.29.>

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물이나 공작물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치와 이에 따르는 토지의 형질변경

가. 공원, 녹지, 실외체육시설, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 설치하는 노인의 여가활용을 위한 소규모 실내 생활체육시설 등 개발제한구역의 존치 및 보전관리에 도움이 될 수 있는 시설

나. 도로, 철도 등 개발제한구역을 통과하는 선형(線形)시설과 이에 필수적으로 수반되는 시설

다. 개발제한구역이 아닌 지역에 입지가 곤란하여 개발제한구역 내에 입지하여야만 그 기능과 목적이 달성되는 시설

라. 국방ㆍ군사에 관한 시설 및 교정시설

마. 개발제한구역 주민의 주거ㆍ생활편익ㆍ생업을 위한 시설

1의2. 도시공원, 물류창고 등 정비사업을 위하여 필요한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설을 정비사업 구역에 설치하는 행위와 이에 따르는 토지의 형질변경

2. 개발제한구역의 건축물로서 제15조에 따라 지정된 취락지구로의 이축(移築)

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업(개발제한구역에서 시행하는 공익사업만 해당한다. 이하 이 항에서 같다)의 시행에 따라 철거된 건축물을 이축하기 위한 이주단지의 조성

3의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업의 시행에 따라 철거되는 건축물 중 취락지구로 이축이 곤란한 건축물로서 개발제한구역 지정 당시부터 있던 주택, 공장 또는 종교시설을 취락지구가 아닌 지역으로 이축하는 행위

4. 건축물의 건축을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경으로서 영농을 위한 경우 등 대통령령으로 정하는 토지의 형질변경

5. 벌채 면적 및 수량(樹量), 그 밖에 대통령령으로 정하는 규모 이상의 죽목(竹木) 벌채

6. 대통령령으로 정하는 범위의 토지 분할

7. 모래ㆍ자갈ㆍ토석 등 대통령령으로 정하는 물건을 대통령령으로 정하는 기간까지 쌓아 놓는 행위

8. 제1호 또는 제13조에 따른 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물을 근린생활시설 등 대통령령으로 정하는 용도로 용도변경하는 행위

9. 개발제한구역 지정 당시 지목(地目)이 대(垈)인 토지가 개발제한구역 지정 이후 지목이 변경된 경우로서 제1호마목의 시설 중 대통령령으로 정하는 건축물의 건축과 이에 따르는 토지의 형질변경

 4. 행위허가 절차

시행규칙 제4조

제4조(허가신청서 등) ① 법 제12조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 허가를 받으려 하거나 같은 조 제3항에 따른 신고를 하려는 자는 그 허가를 신청하거나 신고를 하려는 행위의 종류에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 신청서 또는 신고서를 제출하여야 한다. <개정 2013.10.30.>

1. 건축물의 건축·용도변경 및 공작물의 설치에 관한 허가 또는 신고: 「건축법 시행규칙」에 따른 해당 신청서 또는 신고서

2. 토지의 형질변경, 토석의 채취, 죽목(竹木)의 벌채, 토지의 분할과 물건을 쌓아 놓는 행위에 관한 허가 또는 신고: 별지 제1호서식의 신청서 또는 신고서

5. 법령 등의 위반자에 대하여는

- 시정명령(법제30조), 이행강제금부과(법제30조의 2), 징역 또는 벌금(법제31조, 제31조), 과태료(법제34조)를 부과하는 등의 조치를 통하여 개발제한구역에서 발생하는 불법행위를 예방하고 단속함으로써 개발제한구역의 지정목적이 달성되도록 관리하고 있다.

주택재건축반대와 매도청구

주택재건축과 관련하여 해당 지역 주민이 재건축에 찬성하지 아니하여 결국 매도청구를 당한 후 법률상담을 신청하는 경우가 종종 있는데 그 경우의 안내이다.

1. 주택재건축에 반대하여 조합원으로 가입하지 않아 결국 매도청구를 당한 경우에 매도청구의 전제조건인 절차에 하자가 없는 이상 원고 청구를 기각시킬 수는 없다. 즉 매도청구자체는 사업시행 자체의 불법성이 없는 이상 무조건 원고승소 되는 사안이며 매도청구소송에서 이런저런 이유를 내세운다고 하여 재건축재개발사업에 지장을 줄 수는 없다.

법적근거)

주택재건축사업 또는 가로주택정비사업의 경우 조합설립에 동의하지 아니한 자, 또는 건축물 또는 토지만 소유한 자 등에 대하여 사업시행자(보통 조합이 사업시행자가 된다)는 도시및주거환경벙비법 39조에 의한 매도청구을 할 수 있고 이 경우 집합건물법 48조를 준용한다.

1. 매도청구소송에서의 대응

매도청구소송에서의 대응은 시가감정절차에 대한 대응이 거의 전부다.

매도청구사건은 1회 변론기일이 열리기 전에 조합측에서 미리 감정신청을 하는 것이 보통인데 감정이 이루어진 후에 이런저런 토를 달면서 이의를 하는 것은 별로 효율적이 아니므로 감정이 이루어지기 전에 미리 피고측에서 감정에 관한 의견서(감정목록에서 누락되는 부분이 없도록 하고, 시세 등에 관한 자료)를 제출하는 것이 좋다.

또 경우에 따라서는 피고측에서 별도 감정을 신청할 필요성이 있는지 검토해야 한다.

이런 사건은 공동의 이해관계에 있는 주민들이 공동으로 대응하는 것이 바람직히다.

매도청구시의 시가의 평가는 감정평가법인의 감정에 의하며 보통 2개의 감정결과를 평균하여 산출하게 된다.

시가기준은 재건축으로 인한 개발이익포함가격이다. (대법원95다38172판결,대법원 2009.3.26 선고 2008다21549,21556,21563 판결 )

‘집합건물에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.‘

매도청구절차와 조합원 현금청산제도와의 비교

그런데 매도청구와 비슷하지만 매도청구와 다른 현금청산제도는 재건축동의후 즉 조합원이 된 후 나중에 분양시에 마음이 바뀌어 분양을 받지 않는 경우에 시세에 따른 현금청산을 받는 것인데 그 때의 감정평가의 기준은 매도청구시와 달리 재건축 관리처분계획인가 후 시점을 기준으로 하게 되어 매도청구시의 감정가보다 높은 것이 보통이다.

일반적인 경우에는 매도청구 당하여 돈을 받는 것보다 현금청산으로 받는 것이 금액적으로는 유리하다.

이와 관련하여 조합원이 현금청산자가 된 경우에는 더 이상 조합원이 아니므로 조합원을 대상으로 도시및 주거환경정비법 61조 1항에따른 부과금을 징수할 수 없다는 이유로 원심을 파기한 최근의 대법원판례가 있다. 

원심은 분양신청기간 종료일까지의 조합의 사업비용 중에서 아파트 전체 지분 중 현금청산자가 가지는 비율에 따는 금액이 공제되어야 한다고 보았다.  -> 대법원 2016-12-29선고 2013다217412

2. 재건축 자체를 저지하고자 할 경우

가. 우선 조합설립인가처분 사업시행인가처분 관리처분계획인가처분 등 자체에 대한 이의는 당연히 행정소송으로 해야 한다.

나. 인가처분 자체에 대한 이의가 아니라 각종 인가처분의 전제가 되는 조합의 조합설립결의, 사업시행계획수립, 관리처분계획 등의 결의 자체의 무효취소 주장도 행정소송으로 해야 한다.

조합의 각종 결의 자체에 대한 무효취소 주장의 소송은 그 결의에 대한 행정청의 인가처분 이전에는 행정법상의 당사자소송으로 제기하여야 하고 만약 인가처분이 있은 후라면 인가처분의 전제인 결의의 하자를 이유로 하는 인가처분의 취소를 구하는 행정소송으로 가야 한다.

조합의 결의 자체에 대한 무효 취소를 주장하는 행정법상의 당사자소송 중에 인가처분이 있게 되면 더 이상 당사자소송을 유지할 수 없으며, 행정법원의 허가를 얻어 행정청을 피고로 한 취소소송으로 변경할 수 있다.

즉 조합의 결의 자체의 하자를 주장할 경우에도 행정청을 상대로 인가처분의 취소소송으로 가는 것이 기본이라고 생각해야 한다는 것이다.

이와 관련하여 아주 중요한 대법원판례의 변동이 있었다.

종전판례입장)

(구) 판례

누 4810 (전원합의체판결) 및 99두 1854판결

2001두7451판결 2004다13694판결 2007두16691판결 등

조합설립인가의 법적성질과 관련하여, 과거 판례는 “주택건설촉진법(현행 주택법)에서 규정한 바에 따른 관할시장 등의 재건축조합설립인가는 불량·노후한 주택의 소유자들이 재건축을 위하여 한 재건축조합설립행위를 보충하여 그 법률상 효력을 완성시키는 보충행위일 뿐이므로 그 기본되는 조합설립행위에 하자가 있을 때에는 그에 대한 인가가 있다 하더라도 기본행위인 조합설립이 유효한 것으로 될 수 없고, 따라서 그 기본행위는 적법유효하나 보충행위인 인가처분에만 하자가 있는 경우에는 그 인가처분의 취소나 무효확인을 구할 수 있을 것이지만, 기본행위인 조합설립에 하자가 있는 경우에는 민사쟁송으로써 따로 그 기본행위의 취소 또는 무효확인 등을 구하는 것은 별론으로 하고 기본행위의 불성립 또는 무효를 내세워 바로 그에 대한 감독청의 인가처분의 취소 또는 무효확인을 소구할 법률상 이익이 있다고 할 수 없다.(대법원 2000. 9. 5. 선고 99두1854 판결)”

라고 판시하여, 조합설립행위 자체에 하자가 있는 경우에는 민사소송으로 그에 대한 취소 또는 무효확인소송을 제기하여야한다고 보았다.

2009년 변경된 판례)

2009.9.17. 선고 2007다2428 전원합의체판결

【판시사항】

[1] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송의 법적 성질(=행정소송법상 당사자소송)

[2] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있은 후에, 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극)

[3] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구하는 소를 민사소송으로 제기한 사안에서, 그 소는 행정소송법상 당사자소송에 해당하므로 행정법원의 전속관할에 속한다.

[4] 주택재건축정비사업조합의 관리처분계획에 대하여 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구하는 소가 관할을 위반하여 민사소송으로 제기된 후에 관할 행정청의 인가·고시가 있었다는 사정만으로 그 소가 이송된 후 부적법 각하될 것이 명백한 경우에 해당한다고 보기 어려워, 위 소는 관할법원인 행정법원으로 이송함이 상당하다.

대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결

“행정청이 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성격을 갖는다고 보아야 한다. 그리고 그와 같이 보는 이상 조합설립결의는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 요건 중 하나에 불과한 것이어서, 조합설립결의에 하자가 있다면 그 하자를 이유로 직접 항고소송의 방법으로 조합설립인가처분의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 이와는 별도로 조합설립결의 부분만을 따로 떼어내어 그 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안·위험을 제거하는 데 가장 유효·적절한 수단이라 할 수 없어 특별한 사정이 없는 한 확인의 이익은 인정되지 아니한다.”

2017년 상반기 건설임금실태조사보고서

2017년 상반기 임금실태조사보고서를 올립니다.

조사기준은 2016.9.1.-9.30이고 적용기준은 2017.1.1.인데 법원의 손해배상산정 실무에서는 조사기준일에 소급하여 적용하는 것이 보통이다.

2017년 상반기 적용 건설업 임금실태조사 보고서.pdf

2017년도 개인회생 최저생계비

 개인회생사무처리지침 재판례규 1556호 제7조 2항에 의하면(2006.1.1.부터 시행됨)

법 제579조제4호제다목의 " 국민기초생활보장법 제6조의 규정에 따라 공표된 최저생계비, 채무자 및 그 피부양자의 연령, 피부양자의 수, 거주지역, 물가상황, 그 밖에 필요한 사항을 종합적으로 고려하여 법원이 정하는 금액"은 국민기초생활보장법 제6조의 규정에 따라 공표된 개인회생절차개시신청 당시의 기준 중위소득에 100분의 60을 곱한 금액으로 산정하는 것을 원칙으로 하되, 특별한 사정이 있는 경우에는 적절히 증감할 수 있다.“

로 되어 있고 이 중위소득 기준 60%는 시설생계급여(종전의 최저생계비)의 150%와 수치상 일치한다.

2017년 기준중위소득 등 상세자료는 보건복지부 홈페이지 법령란 훈령예규고시지침항목에 가서 받을 수 있다. 

건축물의 종류에 따른 건설면허의 내용

  이에 대하여는 건설산업기본법과 주택법을 살펴보아야 한다.

건설산업기본법 41조

  1. 건설산업기본법상 연면적 495㎡(주거용은 661㎡ 초과)를 넘는 건물은 종합건설면허를 가진 건설회사만이 지을 수 있다.

  예외)   단, 661평방미터 이하 주택중 공동주택과 어린이집 등과(세부사항 시행령)

  연면적 495평방미터 이하 건물중 병원 학교 등(세부사항 시행령)은 종합건설면허를 가진 건설회사만 지을 수 있다.

  그 이외 건물은 건축주가 직접 시공하거나 건설업자에게 도급하여야 한다.

  2 많은 사람이 이용하는 시설물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 새로운 시설물을 설치하는 건설공사는 건설업자가 하여야 한다.

  1. 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따른 체육시설 중 대통령령으로 정하는 체육시설

  2. 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 도시공원 또는 도시공원에 설치되는 공원시설로서 대통령령으로 정하는 시설물

  3. 「자연공원법」에 따른 자연공원에 설치되는 공원시설 중 대통령령으로 정하는 시설물

  4. 「관광진흥법」에 따른 유기시설 중 대통령령으로 정하는 시설물

  [전문개정 2011.5.24.]

건설산업기본법시행령 제36조

  제36조(시공자의 제한을 받는 건축물) ① 법 제41조제1항제2호나목에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목, 나목 및 다목의 단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 같은 호 라목에 따른 공관(公館)을 말한다. <신설 2012.2.2>

  ② 법 제41조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 건축물"이란 건축물의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도로 사용되는 건축물을 말한다. <개정 2001.7.7, 2005.5.7, 2005.11.25, 2007.12.28, 2011.11.1, 2011.12.8, 2012.2.2, 2014.3.24>

  1. 「초ㆍ중등교육법」, 「고등교육법」 또는 「사립학교법」에 의한 학교

  1의2. 「영유아보육법」에 따른 어린이집

  1의3. 「유아교육법」에 따른 유치원

  1의4. 「장애인 등에 대한 특수교육법」에 따른 특수교육기관 및 장애인평생교육시설

  1의5. 「평생교육법」에 따른 평생교육시설

  2. 「학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률」에 의한 학원

  3. 「식품위생법」에 의한 식품접객업중 유흥주점

  4. 「공중위생관리법」에 의한 숙박시설

  5. 「의료법」에 의한 병원(종합병원ㆍ한방병원 및 요양병원을 포함한다)

  6. 「관광진흥법」에 의한 관광숙박시설 또는 관광객 이용 시설중 전문휴양시설ㆍ종합휴양시설 및 관광공연장

  7. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목에 따른 다중생활시설

  8. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호에 따른 업무시설

  [본조신설 2000.4.18] [제목개정 2012.2.2.]

건설산업기본법시행령제37조(시공자의 제한을 받지 아니하는 건축물)

  법 제41조제1항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 건축물"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2003.11.29, 2005.5.7, 2005.11.25, 2007.12.28, 2008.10.29, 2011.11.1, 2016.8.11>

  1. 농업ㆍ임업ㆍ축산업 또는 어업용으로 설치하는 창고ㆍ저장고ㆍ작업장ㆍ퇴비사ㆍ축사ㆍ양어장 기타 이와 유사한 용도의 건축물

  2. 삭제 <2012.2.2>

  3. 「주택법」 제4조에 따라 등록을 한 주택건설사업자가 같은 법 시행령 제17조제1항에 따른 자본금ㆍ기술능력 및 주택건설실적을 갖추고 같은 법 제15조에 따른 주택건설사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설하는 주거용건축물 [본조신설 2000.4.18]

건설산업기본법시행령제38조(많은 사람이 이용하는 시설물)

  ① 법 제41조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 체육시설"이란 「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률 시행령」 별표 1에 따른 골프장(9홀 이상에 한정한다), 스키장 및 자동차경주장을 말한다. <개정 2011.11.1>

② 법 제41조제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 시설물"이란 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조에 따른 공원시설 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설물을 말한다.

<개정 2008.5.26, 2011.11.1>

1. 공연장(「공연법」 제9조에 따라 등록하여야 하는 공연장에 한정한다)

2. 봉안시설(면적이 10만 제곱미터 이상인 경우에 한정한다)

3. 묘지(면적이 10만 제곱미터 이상인 경우에 한정한다)

③ 법 제41조제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 시설물"이란 「자연공원법 시행령」 제2조에 따른 공원시설 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설물을 말한다. <개정 2011.11.1>

1. 산지 또는 해안에 설치되는 사방시설(산지 또는 해안모래언덕의 면적이 1만 제곱미터 이상인 경우에 한정한다)

2. 길이가 1킬로미터 이상인 호안시설

④ 법 제41조제2항제4호에서 "대통령령으로 정하는 시설물"이란 「관광진흥법 시행령」 제2조에 따른 종합유원시설업에 이용되는 유기시설 중 미로를 말한다. <개정 2011.11.1>

[본조신설 2007.12.28] [제목개정 2011.11.1]

*종합건설면허가 아닌 주택법상의 주택건설면허로 건설할 수 있는 주택의 규모와 시공의 제한.

주택법 제7조(등록사업자의 시공) ① 등록사업자가 제15조에 따른 사업계획승인(「건축법」에 따른 공동주택건축허가를 포함한다)을 받아 분양 또는 임대를 목적으로 주택을 건설하는 경우로서 그 기술능력, 주택건설 실적 및 주택규모 등이 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우에는 그 등록사업자를 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자로 보며 주택건설공사를 시공할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록사업자가 주택을 건설하는 경우에는 「건설산업기본법」 제40조·제44조·제93조·제94조, 제98조부터 제100조까지, 제100조의2 및 제101조를 준용한다. 이 경우 "건설업자"는 "등록사업자"로 본다.

  주택법 제15조(사업계획의 승인)

  ①* 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조부터 제19조까지 및 제21조에서 같다)에게 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다) 또는 「지방자치법」 제175조에 따라 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장

  2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수

 주택법 제34조(주택건설공사의 시공 제한 등) ① *제15조에 따른 사업계획승인을 받은 주택의 건설공사는 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자로서 대통령령으로 정하는 자 또는 제7조에 따라 건설업자로 간주하는 등록사업자가 아니면 이를 시공할 수 없다.

② 공동주택의 방수·위생 및 냉난방 설비공사는 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자로서 대통령령으로 정하는 자(특정열사용기자재를 설치·시공하는 경우에는 「에너지이용 합리화법」에 따른 시공업자를 말한다)가 아니면 이를 시공할 수 없다.

 ③ 국가 또는 지방자치단체인 사업주체는 제15조에 따른 사업계획승인을 받은 주택건설공사의 설계와 시공을 분리하여 발주하여야 한다. 다만, 주택건설공사 중 대통령령으로 정하는 대형공사로서 기술관리상 설계와 시공을 분리하여 발주할 수 없는 공사의 경우에는 대통령령으로 정하는 입찰방법으로 시행할 수 있다.

*주택법 시행령 27조 단독주택 30호 공동주택 30세대

상법의 기업회계에 관한 규정에 대하여 특별법적인 위치에 있던 기업회계기준을 2011년 2012년 상법과 상법시행령 개정에 의하여 상법에 편입하였다. 한국이 채택한 국제회계기준은 점진적으로 이루어지고 있으며 지금도 진화하고 있는 중이다.

1. 상법 총칙규정

제29조(상업장부의 종류 작성원칙)

1항 상인은 영업상의 재산 및 손익의 상황을 명백히 하기 위하여 회계장부 및 대차대조표를 작성하여야 한다.

2항 상업장부에 관하여 이 법에 규정한 것을 제외하고는 일반적으로 공정타당한 회계관행에 의한다. (1984.4.10.)

제30조(상업장부의 작성방법):

1항 회계장부에는 거래와 기타 영업상의 재산에 영향이 있는 사항을 기재하여야 한다.

2항 상인은 영업을 개시한 때와 매년 1회 이상 일정시기에, 회사는 성립한 때와 매결산기에 회계장부에 의하여 대차대조표를 작성하고 작성자가 이에 서명하여야 한다.

제32조: 상업장부의 제출

법원은 신청에 의하여 또는 직권으로 소송당사자에게 상업장부 또는 그 일부분의 제출을 명할 수 있다.

2. 상법 주식회사편 규정

제446조의 2 회계의 원칙

회사의 회계는 이 법과 *대통령령으로 규정한 것을 제외하고는 일반적으로 공정하고 타당한 회계관행에 따른다. (2011.4.14.)

제447조 이사의 다음 재무제표 및 부속명세서 작성 의무

1)대차대조표

2)손익계산서

3)*대통령령으로 정하는 것

제447조의 2 영업보고서 작성의무

제447조의 3 재무제표 및 영업보고서를 감사에게 보고할 의무

제449조 재무제표 및 영업보고서를 주주총회에 보고할 의무

참고)상법상 영업보고서는 주주에 대한 영업에 관한 중요사항의 보고서의 개념이며 진보적인 사회책임회계론에서 환경회계 후생회계를 포함하여 많이 논의되고 있지만 우리 상법에서는 이러한 진보적 색채가 약하다.

광의의 영업보고서는 재무제표를 포함하는 것이 보통이지만 협의의 영업보고서는 회계장부의 일종은 아니므로 재무제표에 속한다고는 볼 수 없다.

*상법시행령의 규정(2012.4.15. 시행)

제15조(회계 원칙) 법 제446조의2에서 "대통령령으로 규정한 것"이란 다음 각 호의 구분에 따른 회계기준을 말한다.

1. 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제2조에 따른 외부감사 대상 회사: 같은 법 제13조제1항에 따른 회계처리기준

2. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제2조에 따른 공공기관: 같은 법에 따른 공기업ㆍ준정부기관의 회계 원칙

3. 제1호 및 제2호에 해당하는 회사 외의 회사 등: 회사의 종류 및 규모 등을 고려하여 *법무부장관이 금융위원회 및 중소기업청장과 협의하여 고시한 회계기준

제16조(주식회사 재무제표의 범위 등) ① 법 제447조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 서류"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 말한다. 다만, 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제2조에 따른 외부감사 대상 회사의 경우에는 다음 각 호의 모든 서류, 현금흐름표 및 주석(註釋)을 말한다.

1. 자본변동표

2. 이익잉여금 처분계산서 또는 결손금 처리계산서

② 법 제447조제2항에서 "대통령령으로 정하는 회사"란 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」 제2조에 따른 외부감사의 대상이 되는 회사 중 같은 법 제1조의2제2호에 규정된 지배회사를 말한다.

제17조(영업보고서의 기재사항) 법 제447조의2제2항에 따라 영업보고서에 기재할 사항은 다음 각 호와 같다.

1. 회사의 목적 및 중요한 사업 내용, 영업소·공장 및 종업원의 상황과 주식·사채의 상황

2. 해당 영업연도의 영업의 경과 및 성과(자금조달 및 설비투자의 상황을 포함한다)

3. 모회사와의 관계, 자회사의 상황, 그 밖에 중요한 기업결합의 상황

4. 과거 3년간의 영업성적 및 재산상태의 변동상황

5. 회사가 대처할 과제

6. 해당 영업연도의 이사·감사의 성명, 회사에서의 지위 및 담당 업무 또는 주된 직업과 회사와의 거래관계

7. 상위 5인 이상의 대주주(주주가 회사인 경우에는 그 회사의 자회사가 보유하는 주식을 합산한다), 그 보유주식 수 및 회사와의 거래관계, 해당 대주주에 대한 회사의 출자 상황

8. 회사, 회사와 그 자회사 또는 회사의 자회사가 다른 회사의 발행주식총수의 10분의 1을 초과하는 주식을 가지고 있는 경우에는 그 주식 수, 그 다른 회사의 명칭 및 그 다른 회사가 가지고 있는 회사의 주식 수

9. 중요한 채권자 및 채권액, 해당 채권자가 가지고 있는 회사의 주식 수

10. 결산기 후에 생긴 중요한 사실

11. 그 밖에 영업에 관한 사항으로서 중요하다고 인정되는 사항

*상법시행령 제15조3호에 따른 법무부장관고시 기업회계기준(클릭하면 사이트이동)

가. 중소기업의 경우: 중소업회계기준에 따라 대차대조표 손익계산서 자본변동표 또는 이익잉여금처분계산서 내지 결손금처리계산서

나. 일반기업의 경우(외부감사기업 및 그 외의 기업): 재무상태표 손익계산서 현금흐름표 자본변동표 등

다. 상장기업과 금융기관은 한국채택국제회계기준에 따라 재무상태표 포괄손익계산서 현금흐름표 자본변동표 및 부속서류 등

참고)국제기업회계기준 K-IFS의 도입으로 개별재무제표만 공시하면 됐던 기존과 달리 연결재무제표 공시가 의무화되며 투자부동산, 유형자산, 금융부채 등 객관적 평가가 어려운 항목에 대해서는 취득원가 기준이 아닌 공정가치 기준으로 평가 방식이 변경된다.

또한 재무제표 구성 항목이 바뀌어 대차대조표는 재무상태표로, 손익계산서는 기존 손익계산서에서 대차대조표의 기타포괄손익을 포함하는 포괄 손익계산서로 변경되고 이익잉여금처분계산서는 삭제된다.

대손충당금은 예상되는 손실이 아닌 실제 발생 손실에 근거해 충당금을 적립하도록 한다.

K-IFRS의 시행은 연결 대상 회사 재무상태와 영업실적 등을 모두 반영할 수 있어 투자자들에게 정확한 재무 정보를 제공하는 효과를 얻을 수 있다.

주주총회 결의방법 및 결의사항

1. 주주총회의 결의방법

가. 주주총회는 법령 또는 정관에서 정한 사항에 한하여 결의할 수 있는데, 보통결의사항, 특별결의사항, 특수결의사항으로 구분한다.

나. 보통결의 : 출석주식수의 과반수와 발행주식 총수의 1/4이상(상법 제368조 제1항)

다. 특별결의 : 출석주식수의 2/3이상과 발행주식 총수의 1/3이상(상법 제434조)

라. 특수결의 : 보통결의나 특별결의와는 다른 것으로 결의사항별로 상이하다.

2. 보통결의사항

1) 자기주식 취득의 승인(상법 제341조 제2항)

2) 지배주주의 소수주주에 대한 매도청구 승인(상법 제360조의 24 제3항)

3) 검사인의 선임(상법 제366조 제3항, 제367조)

4) 총회 의장의 선임(상법 제366조의2 제1항)

5) 총회의 연기 또는 속행의 결정(상법 제372조 제1항)

6) 이사, 감사의 선임(상법 제382조 제1항, 제409조 제1항)

7) 이사, 감사에 대한 보수의 결정(상법 제388조, 제415조)

8) 결손의 보전을 위한 자본금의 감소(상법 제438조 제2항)

9) 결산기 정기총회에서 재무제표 및 영업보고서의 승인(상법 제449조 제1항, 제533조 제1항, 제534조 제5항, 제447조의 2)

10) 준비금의 감소(상법 제461조의2)

11) 이익의 배당(상법 제462조 제2항)

12) 주식배당(상법 제462조의2 제1항)

13) 배당금지급 시기의 결정(상법 제464조의2 제1항)

14) 흡수합병의 합병보고총회(상법 제526조 제1항)

15) 회사분할, 분할합병의 보고총회(상법 제530조의11, 제526조 제1항)

16) 청산인의 선임, 해임과 그 보수의 결정(상법 제531조, 제539조 제1항, 제542조 제2항, 제388조)

17) 청산인에 대한 재산목록, 대차대조표의 승인(상법 제533조)

18) 청산중 회사 정기총회의 대차대조표, 사무보고서의 승인(상법 제534조 제5항)

19) 청산종결의 승인(상법 제540조 제1항)

20) 상장회사의 주식매수선택권 부여에 대한 승인(상법 제542조의3 제3항)

21) 자산 1천억원 이상 상장회사로서 감사위원회 설치회사의 감사위원회 위원의 선임, 해임(상법 제542조의10, 제542 조의12 제1항)

22) 자산 2조원이상 상장회사로서 감사위원회 위원의 선임, 해임(상법 제542조의12 제1항)

3. 특별결의사항

1) 신설합병의 경우 설립위원의 선임(상법 제175조 제2항)

2) 주식의 분할(상법 제329조의2)

3) 주식매수선택권의 부여(상법 제340조의2, 제542조의3)

4) 주식의 포괄적 이전, 교환(상법 제360조의3, 제360조의16)

5) 영업의 전부 또는 중요한 일부의 양도(상법 제374조 제1항 제1호)

6) 영업 전부의 임대 또는 경영위임, 타인과 영업의 손익 전부를 같이하는 계약, 그 밖에 이에 준하는 계약의 체결,변경 또는 해약(상법 제374조 제1항 제2호)

7) 회사의 영업에 중대한 영향을 미치는 다른 회사의 영업 전부 또는 일부의 양수(상법 제374조 제1항 제3호)

8) 사후설립(상법 제375조)

9) 이사, 감사의 해임(상법 제385조 제1항, 제415조)

10) 주식의 액면미달 발행(상법 제417조 제1항)

11) 정관의 변경(상법 제434조)

12) 자본의 감소(상법 제438조 제1항)

13) 제3자 배정방식 전환사채, 신주인수권부사채 발행의 중요사항 결정(상법 제513조 제3항, 제516조의2 제4항)

14) 회사의 해산(상법 제518조)

15) 회사의 계속(상법 제519조)

16) 회사의 합병계약서의 승인(상법 제522조 제1항, 제3항)

17) 회사의 분할, 분할합병, 물적 분할(상법 제530조의3, 제530조의12)

18) 청산중 회사, 파산선고를 받은 회사의 회생절차개시 신청(채무자회생 및 파산에관한 법률 제35조)

19) 제3자 배정방식 이익참가부사채 발행의 결정(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의11, 동 시행령 176조의 12 제3항)

4. 특수결의사항

1) 총주주 전원의 동의를 요하는 것 : 발기인, 이사, 감사, 청산인의 책임 면제(상법 제324조, 제400조, 제415조, 제462 조의 3, 제542조 제2항)

2) 총주주의 일치에 의한 주주총회의 의결 : 주식회사의 유한회사로 조직변경(상법 제460조 제1항)

3) 주주총회의 특별결의, 종류주주총회의 결의, 해당 주주 전원의 동의를 요하는 것 :

① 주식교환으로 인하여 주식교환에 관련되는 각 회사의 주주의 부담이 가중되는 경우(상법 제360조의3 제5항)

② 주식이전으로 인하여 주식이전에 관련되는 각 회사의 주주의 부담이 가중되는 경우(상법 제360조의16 제4항)

③ 회사의 분할 또는 분할합병으로 인하여 분할 또는 분할합병에 관련되는 각 회사의 주주의 부담이 가중되는 경우(상법 제503조의5 제6항)

④ 물적 분할로 인하여 주주의 부담이 가중되는 경우(상법 제503조의12, 제503조의6 제6항)

4) 신설합병의 창립총회 : 출석한 의결권의 2/3이상이며 발행주식 총수의 과반수(상법 제527조 제3항, 제309조)

5) 주식회사의 설립과 관련된 결의 :

① 설립당시 주식발행사항의 결정 - 발기인 전원의 동의(상법 제291조)

② 발기설립의 발기인총회 - 의결권의 과반수(상법 제296조)

③ 모집설립의 창립총회 - 출석한 주식인수인의 의결권 2/3이상이며 인수된 주식 총수의 과반수(상법 제309조)

5. 정관에 의한 주주총회의 결의사항 : 원래는 이사회의 결의사항이지만 정관으로 주주총회결의사항으로 정한 경우

1) 대표이사의 선임(상법 제389조 제1항 단서)

2) 신주발행사항의 결정(상법 제416조 단서)

3) 준비금의 자본전입(상법 제461조 제1항 단서)

4) 전환사채, 신주인수권부사채의 발행사항의 결정(상법 제513조 제2항 단서, 제516조의2 제2항 단서)

5) 이익참가부사채의 발행사항의 결정(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제165조의11, 동 시행령 제176조의12 제2 항 단서)

이사회 결의방법 및 결의사항

1. 결의방법 : 재적이사 과반수 출석과 출석이사 과반수의 찬성

2. 결의사항 :

1) 중요한 자산의 처분 및 양도에 관한 사항(393)

판례) '중요한 자산의 처분에 해당하는 경우에는 이사회가 그에 관하여 직접 결의하지 아니한 채 대표이사에게 그 처분에 관한 사항을 일임할 수 없는 것이므로 이사회규정상 이사회 부의사항으로 정해져 있지 아니하더라도 반드시 이사회의 결의를 거쳐야 한다'   '주식회사의 대표이사가 그 대표권의 범위 내에서 한 행위는 설사 대표이사가 회사의 영리목적과 관계없이 자기 또는 제3자의 이익을 도모할 목적으로 그 권한을 남용한 것이라 할지라도 대표권의 범위내에서 한 행위는 권한을 남용한 것일지라도 일단 회사의 행위로서 유효하고, 다만 그 행위의 상대방이 대표이사의 진의를 알았거나 알 수 있었을 때에는 회사에 대하여 무효가 되는 것이다'

(대법원 2005다3649판결)

2) 대규모재산의 차입(393), 사채발행(469), 전환사채발행 (513조2항), 신주인수권부사채의 발행(516조의 2 제2항)등

3) 지배인의 선임 해임, 지점의 설치 이전 및 폐쇄, 자회사의 설립(393조)

4) 재무제표와 영업보고서를 작성하여 감사 및 주주총회에 보고(447,447조의2, 447조의 3, 449조의 1항), 정관에서 정하는 경우 재무제표의 승인(449조의 2)

5) 주주총회의 소집 및 회의의 목적사항통지(362,363)

6) 대표이사의 선임과 해임(389)

7) 신주발행(416)과 실권주처리

신주발행시 일반공모는 정관에 따로 규정이 있어야 한다. (418조 1항 2항 참조)

주권상장법인에 대하여는 실권주처리에 관하여 자본시장법상 특칙이 있다. (자본시장법 165조의 6 제2항 참조)

8) 이사와 회사간의 거래승인(398)

9) 준비금의 자본금전입(461조1항)

10) 이사의 경업 승인(397)

11) 주식의 양도에 이사회의 승인을 요하는 것으로 정관에 정할 경우의 주식의 양도승인(335)

12) 주식매수선택권의 부여의 취소(340조의 3 제1항)

13) 이사회내 위원회의 설치와 그 위원의 선임 및 해임(393조의 2)

14) 기타 정관에서 이사회의 승인 또는 결의사항으로 정하고 있는 사항

연간사업계획, 예산, 결산에 관련한 사항

최초사업계획의 수정

정관변경안의 채택

주요 사규의 제정 및 개폐에 관한 사항

회사의 합병, 분할, 분할합병, 조직변경, 회사정리, 화의절차의 신청

중요소송 등

회사의 대표이사는 회사의 영업에 관한 재판상 재판외의 모든 행위를 할 권한이 있으나(389조, 209조)

일반적으로 중요한 소송의 제기 및 화해에 관한 사항은 정관에서 이사회결의사항으로 정하게 될 것이다.

만약 소송행위가 동시에 상법 393조의 '중요한 자산의 처분 및 양도에 관한 사항' 일 경우 당연히 이사회의 결의를 거쳐야 한다.

2015년 완전생명표입니다.

완전생명표(2015).pdf