[변호사]소액임대차보호를 받지 못하는 경우

소액임대차보호를 받지 못하는 경우

(서울서부지법 2015가단214120)

 

-허위 임대차계약의 의심이 있는 소액임차인의 배당금에 대한 배당이의사건에서 허위임대차가 아니라고 하더라도 소액임대차와 임대인의 공모로 부당이득을 취할 목적의 소액임대차의 경우에 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못한다고 판시.

 

 

 

판시내용)

 

주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는데 그 취지가 있다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고,임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위 담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 한다.

 

위 인정사실에 비추어보면 피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 이○○과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다.

 

 

 

평석)

채무로 인하여 보유주택이 경매에 들어갈 경우 허위의 소액임대차를 설정하여 소액임대차보호금액만큼이라도 보존하려고 하는 것은 어쩌면 인지상정이라고 볼 수 있고 현실에서 많이 접하게 된다.

 

그렇더라도 경매과정에서 허위 임대차임이 밝혀지면 물론 배당에서 제외될 것이나,

전후 사정상 진정한 임대차계약의 의심이 있는 경우에도 계약이 허위임이 확실하지 않은 경우에는 일단 배당이 된다.

그러면 다른 이해 채권자가 이 배당에 대하여 배당이의를 하고 7일내에 배당이의소송을 제기한 후 그 소제기증명도 7일 기간내에 배당법원에 제출하여야 그 이의한 부분의 배당이 중단되는 것이다.

 

 

위 사건에서 채권자가 허위임대차라는 의심을 가지고 배당이의소송을 제기하였고,

이럴 경우 법원은 보통 실제로 임대차보증금을 수수하였는지와 실제 거주사실 여부를 증거로 확인하게 되고 그 증거를 제대로 제출하지 못할 경우에는 허위임대차로 보게 된다. 위 사건에서는 그러한 증거가 다 제출되었고 형식상으로는 의문이 가는 점은 없었다.

그러나 법원은 위 사건의 경우 임대차계약이 허위라고 인정할 수는 없지만  임대인이 주택이 머지 않아 경매절차에 들어갈 것을 미리 예상하고 임차인과 통모하여 주택임대차보호법상의 소액임차인 보호규정을 이용할 목적으로 임대차계약을 한 것으로 판단되고, 이러한 경우는 소액임차인 보호규정으로 보호할 가치가 없는 일종의 사기적 계약이라고 본 것이며 위 판결의 진정한 의미는  확실한 증거는 없지만 형식상으로 약점없는 외관을 만들었을 뿐 실제로는 허위의 임대차계약일 가능성이 있다고 본 것이다.  

 

현실적으로 허위의 소액임대차가 많은데도 그 입증이 어려운 것이므로 위 판결은 그러한 경우에도 보호를 부정함으로써 부정한 소액임대차를 축출하고자 하는 것이고 기본적으로 올바른 판결이라고 생각한다.

 

반면 이와 비슷한 경우라도  만약 임대인이 시세에 비하여  훨씬 저렴한 보증금과 또 그와 같이 적은 보증금에 상응한 월세가 아니라 저렴한 월세라는 유혹으로 법에 무지한 제3자를 유인하여 임대차계약을 체결하게 하여 경매 직전 및 경매 진행과정에도 월세를 받고 있었던 경우에는 결국 경매로 인하여 임차인이 보증금을 날리게 될 터인데  그런 경우에 마침 임차보증금액이 적어서 소액보증금보호 규정을 적용할 수 있다면 위 판시와 같은 이유로 보호를 거부하긴 어렵지 않을까 생각한다. 

  

그러므로 법관은 사실관계를 잘 보고 판단하여야 하는 것은 당연하다. 

신종현변호사