[변호사][임대차]시효소멸된 차임도 임대차보증금과 상계할 수 있다

소멸시효에 걸린 연체차임과 임대보증금의 상계 가능 여부 (대법원 2016다211309판결)

부동산임대차에서 차임은 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것이 아니고 임차인은 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없으며, 특별한 사정이 없는 한 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다고 보아야 한다.

이러한 근거에서 부동산임차인이 차임을 연체하여 시효소멸된 차임은 임대차계약 해지시에 반환할 임대보증금과 상계할 수 없다는 원심판결에 대하여, 

대법원은 위와 같은 기본적인 법리를 그대로 인정하면서도 위 사건에서 임대인의 신뢰와 임차인의 묵시적 의사를 감안하여 상계가 가능하다고 판단하였으며 원심판결을 파기환송하였다.

해당부분은 인용하면,

‘... 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 보아야 할 것이지만, 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 그 연체차임은 민법 제495조의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다.‘

지극히 지당한 판결이다. 위 대법원판결은 형식적 논리만으로는 절대 훌륭한 판결이 될 수 없다는 것을 여실히 보여주고 있다. 소멸시효제도는 법적안정성을 위해 인정된 것이지 의무해태자에게 이익을 주기 위한 제도는 아니라는 것이다.

형식논리의 허점을 보충하는 신의측은 민법의 기본원칙 중의 기본원칙인 것이다.