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주택재건축반대와 매도청구

주택재건축과 관련하여 해당 지역 주민이 재건축에 찬성하지 아니하여 결국 매도청구를 당한 후 법률상담을 신청하는 경우가 종종 있는데 그 경우의 안내이다.

1. 주택재건축에 반대하여 조합원으로 가입하지 않아 결국 매도청구를 당한 경우에 매도청구의 전제조건인 절차에 하자가 없는 이상 원고 청구를 기각시킬 수는 없다. 즉 매도청구자체는 사업시행 자체의 불법성이 없는 이상 무조건 원고승소 되는 사안이며 매도청구소송에서 이런저런 이유를 내세운다고 하여 재건축재개발사업에 지장을 줄 수는 없다.

법적근거)

주택재건축사업 또는 가로주택정비사업의 경우 조합설립에 동의하지 아니한 자, 또는 건축물 또는 토지만 소유한 자 등에 대하여 사업시행자(보통 조합이 사업시행자가 된다)는 도시및주거환경벙비법 39조에 의한 매도청구을 할 수 있고 이 경우 집합건물법 48조를 준용한다.

1. 매도청구소송에서의 대응

매도청구소송에서의 대응은 시가감정절차에 대한 대응이 거의 전부다.

매도청구사건은 1회 변론기일이 열리기 전에 조합측에서 미리 감정신청을 하는 것이 보통인데 감정이 이루어진 후에 이런저런 토를 달면서 이의를 하는 것은 별로 효율적이 아니므로 감정이 이루어지기 전에 미리 피고측에서 감정에 관한 의견서(감정목록에서 누락되는 부분이 없도록 하고, 시세 등에 관한 자료)를 제출하는 것이 좋다.

또 경우에 따라서는 피고측에서 별도 감정을 신청할 필요성이 있는지 검토해야 한다.

이런 사건은 공동의 이해관계에 있는 주민들이 공동으로 대응하는 것이 바람직히다.

매도청구시의 시가의 평가는 감정평가법인의 감정에 의하며 보통 2개의 감정결과를 평균하여 산출하게 된다.

시가기준은 재건축으로 인한 개발이익포함가격이다. (대법원95다38172판결,대법원 2009.3.26 선고 2008다21549,21556,21563 판결 )

‘집합건물에 관하여 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 소정의 재건축 결의가 있은 후 그 재건축에 참가하지 않은 자에 대하여 같은 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권이 행사되면, 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 재건축에 참가하지 않은 자의 구분소유권 및 대지사용권에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하게 되는 것인바, 이 때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 거래가격이 아니라 그 건물에 관하여 재건축 결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.‘

매도청구절차와 조합원 현금청산제도와의 비교

그런데 매도청구와 비슷하지만 매도청구와 다른 현금청산제도는 재건축동의후 즉 조합원이 된 후 나중에 분양시에 마음이 바뀌어 분양을 받지 않는 경우에 시세에 따른 현금청산을 받는 것인데 그 때의 감정평가의 기준은 매도청구시와 달리 재건축 관리처분계획인가 후 시점을 기준으로 하게 되어 매도청구시의 감정가보다 높은 것이 보통이다.

일반적인 경우에는 매도청구 당하여 돈을 받는 것보다 현금청산으로 받는 것이 금액적으로는 유리하다.

이와 관련하여 조합원이 현금청산자가 된 경우에는 더 이상 조합원이 아니므로 조합원을 대상으로 도시및 주거환경정비법 61조 1항에따른 부과금을 징수할 수 없다는 이유로 원심을 파기한 최근의 대법원판례가 있다. 

원심은 분양신청기간 종료일까지의 조합의 사업비용 중에서 아파트 전체 지분 중 현금청산자가 가지는 비율에 따는 금액이 공제되어야 한다고 보았다.  -> 대법원 2016-12-29선고 2013다217412

2. 재건축 자체를 저지하고자 할 경우

가. 우선 조합설립인가처분 사업시행인가처분 관리처분계획인가처분 등 자체에 대한 이의는 당연히 행정소송으로 해야 한다.

나. 인가처분 자체에 대한 이의가 아니라 각종 인가처분의 전제가 되는 조합의 조합설립결의, 사업시행계획수립, 관리처분계획 등의 결의 자체의 무효취소 주장도 행정소송으로 해야 한다.

조합의 각종 결의 자체에 대한 무효취소 주장의 소송은 그 결의에 대한 행정청의 인가처분 이전에는 행정법상의 당사자소송으로 제기하여야 하고 만약 인가처분이 있은 후라면 인가처분의 전제인 결의의 하자를 이유로 하는 인가처분의 취소를 구하는 행정소송으로 가야 한다.

조합의 결의 자체에 대한 무효 취소를 주장하는 행정법상의 당사자소송 중에 인가처분이 있게 되면 더 이상 당사자소송을 유지할 수 없으며, 행정법원의 허가를 얻어 행정청을 피고로 한 취소소송으로 변경할 수 있다.

즉 조합의 결의 자체의 하자를 주장할 경우에도 행정청을 상대로 인가처분의 취소소송으로 가는 것이 기본이라고 생각해야 한다는 것이다.

이와 관련하여 아주 중요한 대법원판례의 변동이 있었다.

종전판례입장)

(구) 판례

누 4810 (전원합의체판결) 및 99두 1854판결

2001두7451판결 2004다13694판결 2007두16691판결 등

조합설립인가의 법적성질과 관련하여, 과거 판례는 “주택건설촉진법(현행 주택법)에서 규정한 바에 따른 관할시장 등의 재건축조합설립인가는 불량·노후한 주택의 소유자들이 재건축을 위하여 한 재건축조합설립행위를 보충하여 그 법률상 효력을 완성시키는 보충행위일 뿐이므로 그 기본되는 조합설립행위에 하자가 있을 때에는 그에 대한 인가가 있다 하더라도 기본행위인 조합설립이 유효한 것으로 될 수 없고, 따라서 그 기본행위는 적법유효하나 보충행위인 인가처분에만 하자가 있는 경우에는 그 인가처분의 취소나 무효확인을 구할 수 있을 것이지만, 기본행위인 조합설립에 하자가 있는 경우에는 민사쟁송으로써 따로 그 기본행위의 취소 또는 무효확인 등을 구하는 것은 별론으로 하고 기본행위의 불성립 또는 무효를 내세워 바로 그에 대한 감독청의 인가처분의 취소 또는 무효확인을 소구할 법률상 이익이 있다고 할 수 없다.(대법원 2000. 9. 5. 선고 99두1854 판결)”

라고 판시하여, 조합설립행위 자체에 하자가 있는 경우에는 민사소송으로 그에 대한 취소 또는 무효확인소송을 제기하여야한다고 보았다.

2009년 변경된 판례)

2009.9.17. 선고 2007다2428 전원합의체판결

【판시사항】

[1] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력을 다투는 소송의 법적 성질(=행정소송법상 당사자소송)

[2] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합이 같은 법 제48조에 따라 수립한 관리처분계획에 대하여 관할 행정청의 인가·고시가 있은 후에, 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극)

[3] 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축정비사업조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구하는 소를 민사소송으로 제기한 사안에서, 그 소는 행정소송법상 당사자소송에 해당하므로 행정법원의 전속관할에 속한다.

[4] 주택재건축정비사업조합의 관리처분계획에 대하여 그 관리처분계획안에 대한 총회결의의 무효확인을 구하는 소가 관할을 위반하여 민사소송으로 제기된 후에 관할 행정청의 인가·고시가 있었다는 사정만으로 그 소가 이송된 후 부적법 각하될 것이 명백한 경우에 해당한다고 보기 어려워, 위 소는 관할법원인 행정법원으로 이송함이 상당하다.

대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결

“행정청이 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시 및 주거환경정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성격을 갖는다고 보아야 한다. 그리고 그와 같이 보는 이상 조합설립결의는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 요건 중 하나에 불과한 것이어서, 조합설립결의에 하자가 있다면 그 하자를 이유로 직접 항고소송의 방법으로 조합설립인가처분의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 이와는 별도로 조합설립결의 부분만을 따로 떼어내어 그 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 원고의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안·위험을 제거하는 데 가장 유효·적절한 수단이라 할 수 없어 특별한 사정이 없는 한 확인의 이익은 인정되지 아니한다.”